Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą roszczenia z obligacji - czy jest możliwe?
Ustanowienie hipoteki jest popularnym sposobem zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy przy emisji sporej ilości obligacji. Jednocześnie, w razie niewywiązania się przez emitenta z obowiązku terminowego wykupu obligacji, to zabezpieczone hipoteką nieruchomości okazują się najczęściej najistotniejszym, a czasem nawet jedynym, składnikiem majątku emitenta, z którego egzekucja może pozwolić obligatariuszom na zaspokojenie ich roszczeń. Z samej swej natury hipoteka pozwala na zaspokojenie roszczeń wierzyciela hipotecznego z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego, komu przysługuje własność czy prawo wieczystego użytkowania. Jak dowodzi jednak praktyka, zwłaszcza w postępowaniach przeciwko nieuczciwym emitentom, zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką wciąż może rodzić dla obligatariuszy szereg negatywnych konsekwencji, które autor niniejszego artykułu postara się pokrótce przedstawić.
Administrator hipoteki
Pierwszy problem pojawia się już na etapie ustanawiania hipoteki mającej zabezpieczać roszczenie obligatariuszy. Ponieważ roszczenia zabezpieczone będą najczęściej hipoteką łączną, a to oznacza powołanie administratora hipoteki.
Znamiennym jednak jest to, że inaczej niż na gruncie art. 682 ustawy o księdze wieczystej i hipotece, obligatariusze – wierzyciele hipoteczni nie mają wpływu na wybór osoby administratora hipoteki. Wybór należy do emitenta i jest to w zasadzie wybór swobodny. Ta charakterystyczna cecha hipoteki łącznej zabezpieczającej roszczenia obligatariuszy może okazać się szczególnie niekorzystna dla obligatariuszy jeżeli administrator hipoteki okaże się być opieszały lub nieuczciwy.
W klasycznym stosunku to administrator hipoteki powinien podejmować działania zmierzające do zaspokojenia roszczeń wierzycieli hipotecznych, w tym wytaczać powództwa przeciwko dłużnikom rzeczowym – każdorazowym właścicielom obciążonej nieruchomości. Jeżeli jednak administrator hipoteki nie podejmie, z różnych powodów, żadnych działań mających na celu zaspokojenie obligatariuszy, to ci mogą zostać zmuszeni do podjęcia działań z pominięciem administratora hipoteki. Czynności tych z pewnością nie ułatwia jednak fakt, że w księdze wieczystej to właśnie administrator hipoteki będzie wpisany jako wierzyciel hipoteczny, a nie obligatariusze.
Dodać należy, że prawo każdego z obligatariuszy do dochodzenia zaspokojenia roszczenia od dłużnika rzeczowego z pominięciem administratora hipoteki nie zawsze było kwestią oczywistą. Z wielką korzyścią dla obligatariuszy Sąd Najwyższy, uchwałą z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 55/19, bezpośrednio stwierdził jednak, że obligatariuszowi przysługuje legitymacja obligatariusza do dochodzenia od dłużnika rzeczowego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą roszczenia z obligacji została wprost potwierdzona. Niemniej pamiętać należy, że wykazanie czynnej legitymacji procesowej jest zawsze obowiązkiem powoda, którego obligatariusz dochodzący roszczenia z obligacji od dłużnika rzeczowego nie może zbagatelizować.
Szerzej o zagadnieniu dochodzenia roszczeń od właściciela nieruchomości przez obligatariusza pisaliśmy tutaj.
Dochodzenie roszczeń w postępowaniu nakazowym.
Niestety dodatkowy wysiłek w wykazaniu legitymacji czynnej do samodzielnego wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikowi rzeczowemu nie jest jedynym utrudnieniem procesowej sytuacji obligatariusza. W przeciwieństwie do powództwa wytaczanego przeciwko emitentowi, same dokumenty z obligacji nie mogą stanowić podstawy do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym przy pozwaniu dłużnika rzeczowego. Uzyskanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym niesie dla powoda wiele korzyści, które omówiliśmy w innym artykule. Podstawę do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym przeciwko dłużnikowi rzeczowemu mógłby stanowić odpis księgi wieczystej jako dokument urzędowy uzasadniający dochodzone roszczenie obligatariusza – istnienie hipoteki zabezpieczającej roszczenie obligatariusza. Powyższe stanowisko nie spotyka się jednak z akceptacją sądów i uzyskanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym na tej podstawie okazuje się być bardzo mało prawdopodobne.
Potrzeba osobnego tytułu egzekucyjnego.
Zbycie przez emitenta obciążonej hipoteką nieruchomości rodzi dla obligatariuszy oczywistą konsekwencję w postaci odroczenia możliwości wszczęcia egzekucji z tej nieruchomości do czasu uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi rzeczowemu.
Tytuł egzekucyjny (wyrok lub nakaz zapłaty) uzyskany przeciwko dłużnikowi osobistemu - emitentowi w sytuacji, gdy ten zbył obciążoną hipoteką nieruchomość z reguły nie pozwala wierzycielowi na wszczęcie egzekucji z obciążonej nieruchomości. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt III CZP 81/16, tytułowi egzekucyjnemu zasądzającemu należność od dłużnika osobistego można nadać klauzulę wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą zasądzoną wierzytelność, jeżeli tytuł egzekucyjny obejmuje obowiązek zbywcy wynikający ze stosunku prawnego hipoteki.
Sytuacja powyższa nie będzie miała miejsca przy wytoczeniu powództwa przeciwko emitentowi na podstawie dokumentów obligacji, gdyż odpowiedzialność emitenta wynika właśnie ze stosunku obligacyjnego, a nie hipotecznego. W orzeczeniu zasądzającym roszczenie obligatariusza od emitenta co do zasady nie będzie znajdować się także wzmianka o ograniczeniu odpowiedzialności pozwanego do zabezpieczonej nieruchomości, emitent odpowiada bowiem całym swoim majątkiem za zobowiązania wynikające z obligacji.
Na szczęście, powyższe stanowisko oznacza także, że tytułowi egzekucyjnemu uzyskanemu już przeciwko dłużnikowi rzeczowemu można nadać klauzulę wykonalności przeciwko dalszym nabywcom tej nieruchomości. W orzeczeniu zasądzającym roszczenie od dłużnika rzeczowego powinno znajdować się zastrzeżenie o ograniczeniu odpowiedzialności pozwanego do zabezpieczonej hipoteką nieruchomości.
W interesie wierzyciela hipotecznego jest, aby zastrzeżenie to się znalazło, formułując żądanie pozwu należy więc wnieść o jego zamieszczenie. Orzeczenie zawierające to zastrzeżenie oznacza, że takiemu orzeczeniu można nadać klauzulę wykonalności przeciwko każdorazowemu właścicielowi zabezpieczonej nieruchomości, tym samym obligatariusz – wierzyciel hipoteczny nie będzie zmuszony do uzyskiwania kolejnych tytułów egzekucyjnych przeciwko kolejnym właścicielom nieruchomości w razie ich dalszego zbycia przez dłużnika rzeczowego.
Ograniczenie odpowiedzialności dłużnika rzeczowego
W końcu obligatariusz, jak i każdy wierzyciel hipoteczny, musi pamiętać, że dłużnik rzeczowy odpowiada zawsze do wysokości sumy hipotecznej, nawet jeżeli łączna suma roszczeń zabezpieczonych hipoteką przekracza jej wartość, np. wobec naliczenia odsetek za opóźnienie. Tym samym w interesie obligatariuszy jest, aby suma hipoteczna hipoteki zabezpieczającej ich roszczenia z emisji obligacji była jak najwyższa. Suma hipoteki, której wysokość jest zbliżona do wartości nominalnej obligacji, nie stanowi pewnego zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy.
Podsumowanie
Zbycie przez emitenta nieruchomości obciążonej hipoteką nie pozbawi obligatariuszy prawa do zaspokojenia ich roszczeń z zabezpieczonej nieruchomości. Przedstawiony jeden szereg komplikacji procesowych, które są następstwem tego przeniesienia może doprowadzić jednak do zdecydowanego odroczenia możliwości wszczęcia egzekucji z zabezpieczonej nieruchomości.
