Czy warto inwestować w aparthotele i condohotele?

Cóż, pośrednik wie, jak wzbudzić nasze zaufanie i na czym skupić naszą uwagę podczas podejmowania decyzji. Świat inwestowania w ostatnich latach mocno się skomplikował, a wszechobecna inflacja przypomina nam, że standardowe instrumenty inwestycyjne często nie przyniosą nam realnego zysku, a jedynie pozwolą nieco zminimalizować utratę wartości naszych środków. Na tym tle wszystkie nowe, spektakularne inwestycje, jak inwestycje w condohotele albo inwestycje w aparthotele, wydają się być – przynajmniej według opowieści pośrednika – remedium na topniejące zyski i odważnym krokiem w stronę większych pieniędzy. Brzmi świetnie, jednak rzeczywistość nie zawsze wygląda tak różowo. I choć, niewątpliwie, niejedna inwestycja w nieruchomości komercyjne okazała się sukcesem, jednak ryzyko inwestycji w aparthotele i condohotele bezsprzecznie istnieje i warto – przed wejściem w nowy biznes – wyczulić się na jego potencjalne źródła.

Przychodził pierwszy termin wypłaty odsetek, a wraz z nim wpływ na konto (często z uwagi na zaciągnięcie pożyczki od spółki powiązanej, która również zaciągnęła dług u innego zainwestowanego), uspokajający czujność i rodzący motywację do powierzania kolejnych środków pod nowe projekty, ku uciesze emitentów lub pożyczkobiorców, a także pośredników inkasujących prowizję. Dalej można plasować kolejne emisje lub „sprzedawać” pożyczki. Płynący strumień pieniędzy od inwestora do spółki deweloperskiej, w części do pośrednika (spisał się wszak wzorowo), a w części przez pewien czas także do inwestora w postaci odsetek.

Poczucie zadowolenia z tego, że pieniądze pracują ciężej niż my na warunkach, których nie powstydziłyby się inne, bardziej ryzykowne klasy aktywów (choćby akcje, certyfikaty lub ETF) – rzeczone 7-12% rocznie, a przy tym w pełni zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, czego już te inne klasy nie dają, przerwać może już tylko brak wpływu odsetek na konto w kolejnym okresie lub brak wykupu obligacji czy zwrotu pożyczki.

Do błogostanu rozpaczliwie chce się wrócić po lekturze przesyłanych przez spółki deweloperskie estetycznie przygotowanych pism. W tychże czytamy, że projekty deweloperskie idą pełną parą, inwestorzy ustawiają się w kolejce po kupno projektu za kwotę, która umożliwi spłatę wszystkich zobowiązań, banki masowo wysyłają promesy finansowania, a ten brak płatności odsetek lub wykupu to w zasadzie trudno powiedzieć skąd, bo wszystko jest super, a inwestor zrobił deal życia powierzając spółce deweloperskiej swoje oszczędności. „Szczęśliwie” pojawił się COVID-19 i jest już na co zrzucić winę.

Kolejny kwartał i kolejne story o tym, że wszystko jest świetnie, inwestycja dalej jest inwestycją życia, ale będzie o niebo lepsza, jeśli inwestor podpisze ze spółką porozumienie określające sposób zapłaty długu na odpowiednio odroczony moment w przyszłości (łączony też z warunkiem uzyskania przez spółkę finansowania). Co bardziej wysublimowani oferują w ramach spłaty zobowiązania inne instrumenty finansowe, czy to udziały w spółkach, certyfikaty w funduszu inwestycyjnym czy też umowy opcji. Inżynieria prawno-finansowa pracująca na wysokich obrotach, aby tylko wrócić konsumentowi upragniony spokój. I spełnić deklarowaną przez pośrednika gwarancję, że zysk jest pewny i stracić to się nie da.

Spokój odzyskany. Spółki oraz pośrednicy tworzą zgrany team. Cel osiągnięty – nie trzeba spłacać długu przez kolejny rok lub dwa. To dobrze, bo i tak nie byłoby z czego, ale konsument o tym przecież nie powinien wiedzieć. Terminy w umowach się zbliżają, a pośrednicy i spółki już mniej ochoczo odbierają telefony i odpisują na maile, bo inwencja twórcza kiedyś się kończy, a z zupełnie pustego to i Salomon…

Znamy te historie naprawdę bardzo dobrze. Wypowiedziane na głos przez każdego z naszych klientów prowadzą ich do wniosku, że tak naprawdę to sami nie wiedzą, co ich skłoniło do tego, że powierzyli oszczędności swojego życia firmom bez historii, a także bez jakiegokolwiek zweryfikowania (także prawnego) tego, w co inwestują. Odpowiedź tak prosta jak bolesna – czynnikiem, który przesądził o dokonaniu inwestycji było zaufanie do osoby, która tę inwestycję poleciła. Wszak zaufanie to waluta przyszłości i z tym absolutnie się nie kłócimy. Z doświadczenia naszych klientów polecamy jednak bardziej pragmatyczną zasadę: ufaj i kontroluj. Każdy scenariusz może być inny, ale praktyka pokazuje, że będą przypadki, w których okaże się, że również nasz zaufany pośrednik został wprowadzony w błąd (lub będzie to wynikiem jego zawodowej niefrasobliwości), a czasem… cóż, okaże się, że nie każdy, komu zaufaliśmy, jest tego wart.

Aby poza utratą zaufania nie stracić również naszych oszczędności, warto przed podjęciem ostatecznej decyzji co do wejścia w nowy biznes szczegółowo przeanalizować wszystkie jego elementy:

• kto uczestniczy w całej inwestycji?
• czy jest to pierwsza tego typu inwestycja tych podmiotów?
• jak wygląda finansowanie całości?
• czy inwestycja jest zabezpieczona od strony dokumentów (niezbędne pozwolenia, decyzje itp.)?
• a nawet – jak wygląda kwestia tytułu prawnego do nieruchomości, na której ma stanąć condohotel czy aparthotel.

Brzmi skomplikowanie i długotrwale? Cóż, prawda zabrzmi brutalnie - cała analiza z pewnością potrwa krócej niż późniejsze odzyskiwanie źle zainwestowanych środków. Inwestycje w condohotel czy inwestycje w aparthotel z pewnością będą zyskiwały na popularności w kolejnych latach, więc warto już zawczasu wyczulić się na ryzyka, jakie mogą się z nimi wiązać. 

Wspieramy naszych klientów, gdy przychodzą do nas z prospektem oferowanej im inwestycji, ale pomagamy też, gdy decyzja biznesowa dawno już zapadła i – jak się okazuje – nie była najlepsza. Radzimy wtedy co zrobić, opracowujemy konstrukcje prawne, kierujemy pozwy do sądów, uzyskujemy zabezpieczenia, a czasem zgłaszamy sprawy do prokuratury. Nie zmienia to jednak faktu, że o zwrot zainwestowanych środków trzeba już powalczyć w sądzie, a walka ta może być długa. Przez ten czas z pewnością zainwestowane środki mogłyby popracować wespół z nami lub zamiast nas.

Niniejszym artykułem rozpoczynamy serię publikacji o tematyce inwestycyjnej, których celem będzie jedno – zapobiegać, a nie leczyć. Biznes zawsze wiąże się z ryzykiem, ale skorzystanie z prawnego doradztwa transakcyjnego przed dokonaniem inwestycji pozwoliło niejednemu klientowi uniknąć utraty środków czy usprawnić sposób ich odzyskania. Dzielimy się wiedzą opartą na naszych doświadczeniach, która pozwoli ustrzec się przed podjęciem błędnych decyzji w oparciu o nieprawdziwe lub mgliście określone przeświadczenia, że to, w co inwestujemy, rzeczywiście jest tym, co wobec nas deklarują.

Nie ustrzeżemy przed ryzykiem inwestycyjnym, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, ale przed ryzykiem prawnym wynikającym z niezrozumienia lub błędu już się postaramy się ustrzec.