Inwestycje w nieruchomości lub condohotele? Gwarantowany zysk?

Przychodził pierwszy termin wypłaty odsetek, a wraz z nim wpływ na konto (często z uwagi na zaciągnięcie pożyczki od spółki powiązanej, która również zaciągnęła dług u innego zainwestowanego), uspokajający czujność i rodzący motywację do powierzania kolejnych środków pod nowe projekty. Ku uciesze emitentów lub pożyczkobiorców, a także pośredników inkasujących prowizję. Dalej można plasować kolejne emisje lub „sprzedawać” pożyczki. Płynący strumień pieniędzy od inwestora do spółki deweloperskiej, w części do pośrednika (spisał się wszak wzorowo), a w części i przez pewien czas także do inwestora w postaci odsetek.

Poczucie zadowolenia z tego, że pieniądze pracują ciężej niż my na warunkach, których nie powstydziłyby się inne, bardziej ryzykowne klasy aktywów (choćby akcje, certyfikaty lub ETF) – rzeczone 7-12% rocznie, a przy tym w pełni zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, czego już te inne klasy nie dają, przerywać może już tylko brak wpływu odsetek na konto w kolejnym okresie lub brak wykupu obligacji czy zwrotu pożyczki.

Do błogostanu rozpaczliwie chce się wrócić po lekturze przesyłanych przez spółki deweloperskie estetycznie przygotowanych pism. W tychże czytamy, że projekty deweloperskie idą pełną parą, inwestorzy ustawiają się w kolejce po kupno projektu za kwotę, która umożliwi spłatę wszystkich zobowiązań, banki masowo wysyłają promesy finansowania, a ten brak płatności odsetek lub wykupu to w zasadzie trudno powiedzieć skąd, bo wszystko jest super, a inwestor zrobił deal życia powierzając spółce deweloperskiej swoje oszczędności. „Szczęśliwie” pojawił się COVID-19 i jest już na co zrzucić winę.

Kolejny kwartał i kolejne story o tym, że wszystko jest świetnie, inwestycja dalej jest inwestycją życia, ale będzie o niebo lepsza jak inwestor podpisze ze spółką porozumienie określające sposób zapłaty długu na odpowiednio odroczony moment w przyszłości (łączony też z warunkiem uzyskania przez spółkę finansowania). Co bardziej wysublimowani oferują w ramach spłaty zobowiązania inne instrumenty finansowe, czy to udziały w spółkach, certyfikaty w funduszu inwestycyjnym czy też umowy opcji. Inżyniera prawno-finansowa pracująca na wysokich obrotach, aby tylko wrócić konsumentowi upragniony spokój. I spełnić deklarowaną przez pośrednika gwarancję, że zysk jest pewny i stracić to się nie da.

Spokój odzyskany. Spółki oraz pośrednicy tworzą zgrany team. Cel osiągnięty – nie trzeba spłacać długu przez kolejny rok lub dwa. To dobrze, bo i tak nie byłoby z czego, ale konsument o tym przecież nie powinien wiedzieć. Terminy w umowach się zbliżają, a pośrednicy i spółki już mniej ochoczo odbierają telefony i odpisują na maile, bo inwencja twórcza kiedyś się kończy, a z zupełnie pustego to i Salomon…

Znamy te historie naprawdę bardzo dobrze. Wypowiedziane na głos przez każdego z naszych klientów prowadzą ich do wniosku, że tak naprawdę to sami nie wiedzą co ich skłoniło do tego, że powierzyli oszczędności swojego życia firmom bez historii, a także bez jakiegokolwiek zweryfikowania (także prawnego) tego w co inwestują. Odpowiedź tak prosta jak bolesna – zaufanie do osoby, która ten temat przyprowadziła. Wszak to waluta przyszłości.

Radzimy wtedy co zrobić, opracowujemy konstrukcje prawne, kierujemy pozwy do sądów, uzyskujemy zabezpieczenia, a czasem zgłaszamy sprawy do prokuratury. Nie zmieni to jednak już tego, że teraz o zwrot zainwestowanych środków to już trzeba powalczyć, a walka ta może być długa. Przez czas walki z pewnością zainwestowane środki mogłyby popracować wespół z nami lub zamiast nas.

Niniejszym artykułem rozpoczynamy serie publikacji o tematyce inwestycyjnej, których celem będzie jedno – zapobiegać, a nie leczyć. Wyposażymy w wiedzę opartą na naszych doświadczeniach, która pozwoli ustrzec przed podjęciem błędnych decyzji w oparciu o nieprawdziwe lub mgliście określone przeświadczenia, że to w co inwestujemy, rzeczywiście jest tym co wobec nas deklarują.

Nie ustrzeżemy przed ryzykiem inwestycyjnym, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, ale przed ryzykiem niezrozumienia lub błędu już się postaramy.