Hipoteka jako zabezpieczenie inwestycji i wierzytelności z obligacji – czy rzeczywiście?

W przypadku, gdy hipoteka ma zabezpieczać wierzytelności z obligacji to dla jej ustanowienia wystarczające jest oświadczenie woli właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego lub innego podmiotu, któremu przysługują odpowiednie prawa do nieruchomości. Wpis w księgach wieczystych ma znaczenie deklaratoryjne co stanowi wyłom od zasady wynikającej z ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Nie zmienia to jednak tego, że jeśli z warunków emisji wynika, że zabezpieczenia (w tym hipoteka) zostaną ustanowione po wydaniu obligacji, to na moment uzyskania praw z obligacji (otrzymania obligacji) nasza wierzytelność z obligacji będzie niezabezpieczona. Zdarzają się sytuację, że emitenci oferują w okresie pomiędzy wydaniem obligacji, a ustanowieniem zabezpieczeń w postaci hipoteki na nieruchomości, zabezpieczenie w postaci poręczenia cywilnoprawnego lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji to jednak trzeba mieć na uwadze, że ich jakość może być różna. Co ważne, emitent obligacji nie musi być właścicielem nieruchomości, która zostanie obciążona hipoteką. W najgorszym scenariuszu zabezpieczenie w postaci hipoteki może nie zostać ustanowione i o tym też należy pamiętać.

Analizując warunki emisji obligacji należy zwrócić uwagę na podmiot pełniący obowiązki administratora hipoteki. To właśnie ten podmiot będzie wykonywał prawa i obowiązki wierzycieli (obligatariuszy), działając na ich rachunek. Powinien być gotowy do sprawnego działania z pełnym zaangażowaniem na rzecz wierzycieli. Z dozą ostrożności należałoby podchodzić do wszelkiego rodzaju powiązań administratora hipoteki z członkami organów emitenta, w szczególności powiązań korporacyjnych. Wprawdzie pełnienie funkcji administratora hipoteki nie wyłącza samodzielnego działania przez wierzyciela z obligacji (pisaliśmy o tym tutaj), to jednak może – przy negatywnej postawie administratora zabezpieczeń - znacząco opóźnić uzyskanie odpowiednich dokumentów, gdyż w praktyce to właśnie administratorzy zabezpieczeń są w posiadaniu dokumentów takich jak oświadczenia o poddaniu się egzekucji, umowy poręczenia czy dokumenty dotyczące zabezpieczeń dodatkowych.

Na etapie poprzedzającym nabycie obligacji nie zaszkodzi zweryfikować czy kontakt z administratorem hipoteki jest drożny, w szczególności czy odbiera telefony, odpisuje na maile. Warto też zweryfikować tak prozaiczne kwestie jak ta, czy miejsce prowadzenia działalności wskazane w dokumentach rejestrowych administratora zabezpieczeń jest miejscem, gdzie rzeczywiście administrator prowadzi działalność czy jest to jedynie adres do korespondencji lub wirtualne biuro. Nie powinno pomijać się też takich aspektów, jak długość funkcjonowania na rynku, renoma, ilość emisji obligacji, w ramach których administrator hipoteki podejmował czynności przeciwko emitentowi, a także o efekty jego działań. Warto o to dopytać.

Jak już spełni się czarny scenariusz i obligacje nie zostaną wykupione, a my uzyskamy tytuł wykonawczy przeciwko emitentowi pamiętajmy, że w polskim systemie prawnym zaspokojenie z nieruchomości następuję, co do zasady, poprzez jej sprzedaż w drodze licytacji publicznej. Potrzebne więc będzie działanie komornika i skierowanie do niego odpowiedniego wniosku, a to będzie się wiązało z upływem czasu oraz koniecznością uiszczenia stosownych zaliczek. W przypadku egzekucji z nieruchomości wierzyciel nie może dokonać wyboru komornika, co będzie oznaczało, że często egzekucja z nieruchomości będzie toczyła się przez organ działający w istotnej odległości od miejsca zamieszkania wierzycieli (w szczególności dotyczy to inwestycji w górach lub inwestycji nadmorskich, w przypadku których większość wierzycieli zamieszkuje poza miejscowością, gdzie realizowana jest inwestycja).

Sprzedaż nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego aktualizuje obowiązek odpowiedniego podziału kwot uzyskanych z licytacji.

Analizując warunki emisji nie zapomnijmy zwrócić uwagi czy nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie emisji obligacji nie jest już obciążona hipoteką. Można to zrobić we własnym zakresie znając numer księgi wieczystej, klikając tutaj. Informacje o hipotekach znajdziemy w Dziale IV. Nadmierne zapełnienie Działu IV księgi wieczystej hipotekami zabezpieczającymi kolejne emisje obligacji może stanowić o iluzoryczności zabezpieczenia kolejnej emisji. Innymi słowy, nawet po sprzedaży nieruchomości w toku licytacji komorniczej wierzycielom, których wierzytelności zabezpieczone są hipotekami wpisanymi w dalszych miejscach mogą nie przypaść żadne środki.

Wedle treści przepisów kodeksu postępowania cywilnego należności zabezpieczone hipoteką będą zaspokajane w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu. Wierzyciele, których wierzytelności zostały zabezpieczone hipotekami ustanowionymi (w pewnym uproszczeniu) najwcześniej, mają największe szanse na uzyskanie zaspokojenia w toku postępowania egzekucyjnego. Szansa na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności zostały zabezpieczone hipotekami wpisanymi na ostatnich miejscach hipotecznych może być znacznie niższa.

Istotne dla stwierdzenia czy hipoteka jest rzeczywistym zabezpieczeniem inwestycji ma także określenie wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie emisji obligacji. Plasowanie emisji obligacji, które wraz z kuponami odsetkowymi stanowią ułamkową część wartości nieruchomości może stanowić o sile zabezpieczenia. Każda kolejna emisja zabezpieczona na tej samej nieruchomości osłabia zabezpieczenie dla kolejnych wierzycieli.

Ma to jeszcze jeden wymiar. Jeśli w Dziale IV księgi wieczystej dostrzegamy, znaczną ilość hipotek dobrze jest zweryfikować u emitenta czy emisje obligacji są jedynym źródłem finansowania inwestycji. Jeśli tak jest to miejmy świadomość, że ryzyko niepowodzenia inwestycji w całości obciąża inwestorów indywidualnych. Najprawdopodobniej emitent nie dysponuje także możliwością pozyskania finansowania z innych źródeł, w szczególności z banków, które być może negatywnie oceniły wiarygodność emitenta i jego zdolność do spłaty zobowiązań w przyszłości.

Nie bójmy się pytać emitentów czy administratorów hipotek o powyżej opisane kwestie. Im większa transparentność prowadzonej korespondencji, a także gotowość do przedstawienia informacji czy dokumentów, nawet na potrzeby z doradcą prawnym czy ekonomicznym, tym zwykle lepiej dla inwestora. Wiarygodność może zbudować także sposób finansowania inwestycji. Jeśli emitent jest gotowy zainwestować własne środki w projekt, a jedynie część postanawia pozyskać w ramach emisji plasowanej u inwestorów indywidualnych to jest to jeden z czynników, które go uwiarygadniają. Poczucie odpowiedzialności za osiągnięcie celów projektu będzie znacznie większe aniżeli wówczas, gdy całość inwestycji emitent zamierza sfinansować kapitałem obcym.

Zachęcamy do wnikliwej oceny warunków emisji, a także weryfikowania wszelkich informacji, co może uchronić przed nietrafioną inwestycją.