Kiedy nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą na gruncie podatku od nieruchomości?

Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. w sprawie rozumienia pojęcia „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” stanowi element porządkujący praktykę stosowania przepisów o podatku od nieruchomości. Jej znaczenie polega przede wszystkim na wskazaniu kryteriów, które powinny determinować kwalifikację nieruchomości do opodatkowania według stawek właściwych dla działalności gospodarczej, w sytuacji utrwalonych wcześniej rozbieżności interpretacyjnych.

Interpretacja nie modyfikuje obowiązujących regulacji ustawowych, lecz wpływa na sposób ich wykładni. Ujęte w Interpretacji odwołania do dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych oraz zasad konstytucyjnych, w szczególności zasady proporcjonalności obciążeń publicznoprawnych, wskazują, że ustawodawca dostrzegł potrzebę wyjścia poza wykładnię językową, dostrzegając, że pozostanie przy tym sposobie wykładni może prowadzić do nadmiernego fiskalizmu

Centralnym zagadnieniem interpretacji jest sposób rozumienia związku nieruchomości z działalnością gospodarczą. Minister dystansuje się od podejścia, w którym decydujące znaczenie przypisywano wykładni językowej, ale i samemu statusowi przedsiębiorcy jako przesłanki kwalifikacji jako podatnika podatku od nieruchomości i stosowania podwyższonych stawek. Wskazano, że taka wykładnia prowadziła do rozszerzającego stosowania najwyższych stawek podatku, niezależnie od rzeczywistego przeznaczenia i wykorzystania majątku.

Szczególnego znaczenia nabierało to wówczas gdy przedsiębiorca – osoba fizyczna, występowała w podwójnej roli – przedsiębiorcy i osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. To właśnie osoby fizyczne były najbardziej narażone na kwalifikacje ich majątku prywatnego jako związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W miejsce kryterium wyłącznie formalnego zaproponowano ocenę funkcjonalną, uwzględniającą faktyczną rolę nieruchomości w strukturze działalności podatnika, jej przeznaczenie oraz sposób jej wykorzystywania w danym okresie.

Interpretacja wprowadza zróżnicowane podejście do oceny związku nieruchomości z działalnością gospodarczą w zależności od charakteru aktywności podatnika.

W odniesieniu do podmiotów prowadzących wyłącznie działalność gospodarczą (czyli przykładowo osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej – spółki osobowe) przyjęto zasadę, zgodnie z którą posiadane przez nie nieruchomości są co do zasady uznawane za związane z działalnością gospodarczą, również w przypadku ich czasowego niewykorzystywania.

Odmiennie oceniana – jak już wyżej zarysowano - jest sytuacja podatników prowadzących działalność gospodarczą ale w istocie występujących w podwójnej roli (w szczególności osoby fizyczne) W takich przypadkach za związane z działalnością gospodarczą mogą zostać uznane wyłącznie te nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane w tej działalności albo pozostają z nią w bezpośrednim i obiektywnie uchwytnym związku funkcjonalnym. Uchwycenie tego związku następować będzie w postępowaniu kontrolnym, stąd warto, żeby podatnicy w porę zadbali o odpowiednie dokumentowanie statusu nieruchomości.

Interpretacja odnosi się również do sytuacji, w których nieruchomości są wykorzystywane w działalności gospodarczej innych podmiotów, na przykład na podstawie umów najmu lub dzierżawy. W takich przypadkach decydujące znaczenie ma status posiadacza nieruchomości oraz charakter prowadzonej przez niego działalności. Sam fakt, że korzystającym jest przedsiębiorca, nie ma charakteru decydującego.

W interpretacji możemy też przeczytać jak należy rozumieć zwrot „mogą być wykorzystane”. Związek z działalnością może istnieć również wtedy, gdy nieruchomość nie jest aktualnie używana, o ile podatnik podejmuje konkretne i możliwe do wykazania działania zmierzające do jej gospodarczego wykorzystania (np. działania przygotowawcze)

Granica została jednak wyraźnie zarysowana: sama hipotetyczna możliwość wykorzystania nieruchomości, bez podejmowania przez podatnika realnych działań, nie uzasadnia zastosowania najwyższych stawek podatku.

Z perspektywy podatników interpretacja oględnie odnosi się do szeregu wątpliwości interpretacyjnych, podejmując próbę wyjaśnienia części wątpliwości. Kluczowe znaczenie zyskują okoliczności faktyczne wykorzystania w działalności, ale też zwrócenie uwagi na aspekty funkcjonalne i systemowe wykładni.

Dla części podatników może to oznaczać konieczność weryfikacji kwalifikacji posiadanych nieruchomości lub spojrzenia z perspektywy środków dowodowych jakimi dysponują podatnicy w celu udokumentowania faktycznego wykorzystywania nieruchomości.