Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym - na czym polega i czy jest konieczne?

Ubezpieczenie pomostowe to umowa zawarta pomiędzy bankiem-kredytodawcą a ubezpieczycielem. Klient-kredytobiorca nie jest stroną tej umowy ani nie uzyskuje na jej podstawie żadnej ochrony – musi natomiast pokryć jej koszt. Celem ubezpieczenia pomostowego jest zabezpieczenie interesów banku na wypadek niewypłacalności klienta przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Jest to więc swego rodzaju gwarancja odszkodowania dla banku za ewentualną utratę praw do hipoteki, do której może dojść jeśli klient już na początkowym etapie umowy nie wywiąże się ze spłaty kredytu. Kosztami uzyskania tej gwarancji bank obciąża w całości kredytobiorcę.

Naliczanie ubezpieczenia pomostowego odbywa się w różny sposób. Niektóre banki do czasu otrzymania potwierdzenia wpisu hipoteki stosują  zwiększoną marżę (np. o 1-1,5 p.p.). Inne naliczają dodatkową opłatę stanowiącą wyznaczony odsetek kwoty kredytu (np. 0,08-0,1 %). Są to zazwyczaj dość istotne kwoty rzędu kilkuset złotych miesięcznie.

Większość umów kredytowych przewiduje naliczanie ubezpieczenia pomostowego aż do czasu dostarczenia bankowi zawiadomienia o wpisie zabezpieczenia hipotecznego. Tym samym, banki nie pobierają opłat tylko do momentu wpisu, ale znacznie dłużej – aż do chwili otrzymania stosownej informacji od kredytobiorcy. Dodatkowo, z powodu znacznego obciążenia sądów wieczystoksięgowych, zwłaszcza w dużych miastach, kredytobiorcy często oczekują długie miesiące – nawet ponad rok - na wpis hipoteki do księgi wieczystej To właśnie na tym tle powstała inicjatywa zmian ustawodawczych.

Ministerstwo Sprawiedliwości proponuje, by środki przeznaczone na poczet ubezpieczenia pomostowego były traktowane jako zwrotny depozyt czy kaucja. W praktyce bowiem bank niezwykle rzadko musi korzystać z tego zabezpieczenia. Wedle założeń nowelizacji, po wpisie hipoteki do księgi wieczystej bank byłby zobowiązany zwrócić kredytobiorcy naliczone opłaty. Nadto, planowane są też zmiany w ustawie Prawo o notariacie, mające na celu odciążenie sądów oraz skrócenie czasu na dokonanie czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym. Zakłada się, że wpisów do ksiąg wieczystych mogliby dokonywać notariusze, przejmując kompetencję sądów do zakładania nowych ksiąg poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca oraz wpisu hipoteki.

Projektowane zmiany należy ocenić jako problematyczne i trudne do wdrożenia. Wymagałoby to modyfikacji systemu teleinformatycznego ksiąg wieczystych oraz przeprowadzenie odpowiednich szkoleń dla notariuszy. O wiele bardziej zasadne od transferu kompetencji z sądów na notariuszy wydaje się być zwiększenie liczy referendarzy w wydziałach wieczystoksięgowych, którzy mogliby dokonywać wpisów.

Poza tym, odebranie bankom możliwości zabezpieczenia swoich interesów ubezpieczeniem pomostowym może istotnie zwiększyć koszty kredytów hipotecznych oraz ich dostępność. Banki z pewnością będą szukać zabezpieczenia w inny sposób, np. zwiększając prowizje czy marże za inne czynności związane z kredytem. Czas pokaże czy projektowane rozwiązanie wejdą w życie i jak sprawdzą się w praktyce.