Fundacja rodzinna jako właściciel nieruchomości komercyjnej – skutki podatkowe i ryzyka operacyjne

Fundacja rodzinna coraz częściej staje się podmiotem, który przejmuje biurowce, magazyny czy lokale użytkowe i następnie je wynajmuje, czerpiąc z tego korzyści. Fundacja rodzinna może, w odpowiednio zaprojektowanej strukturze, wspierać długoterminowe zarządzanie majątkiem i generowanie przychodów z najmu. Nie zapewnia jednak automatycznej ochrony przed wszystkimi ryzykami ani gwarantowanego poziomu przychodów. Dlatego przy planowaniu, jak ułożyć relację fundacja rodzinna a nieruchomości, kluczowe jest spojrzenie zarówno prawnika, jak i doradcy podatkowego.

Ryzyka podatkowe dla fundacji rodzinnej rosną, gdy najem staje się rozbudowaną działalnością, przypominającą typową działalność operacyjną. W praktyce sporne bywa zwłaszcza korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej przez podmioty powiązane – spółki z grupy czy członków rodziny. Jeżeli czynsz odbiega od cen rynkowych, organy podatkowe mogą podnieść zarzut zaniżenia przychodu, zastosować mechanizmy cen transferowych, a w skrajnych przypadkach powoływać się na klauzulę przeciwko unikaniu opodatkowania. Dlatego w sytuacji, gdy fundacja rodzinna jako właściciel nieruchomości udostępnia je „swoim”, kluczowe jest rzetelne uzasadnienie poziomu stawek i właściwa dokumentacja. W praktyce opodatkowanie nieruchomości w fundacji rodzinnej wymaga więc spojrzenia nie tylko na samą fundację, ale też na jej otoczenie transakcyjne.

Najem nieruchomości komercyjnych co do zasady jest usługą opodatkowaną VAT, a fundacja – w pewnych okolicznościach – może stać się podatnikiem VAT czynnym. W określonych przypadkach rejestracja VAT może umożliwiać odliczenie podatku naliczonego od wydatków związanych z czynnościami opodatkowanymi. Możliwość i zakres odliczenia wymagają analizy konkretnej nieruchomości, umów najmu oraz struktury wydatków.

W przypadku CIT przewidziano szczególny system – co do zasady – dochody fundacji z dozwolonej działalności, w tym z najmu, korzystają ze zwolnienia, a momentem opodatkowania stają się dopiero świadczenia na rzecz beneficjentów. Nieprawidłowe zakwalifikowanie przychodów lub wyjście poza ustawowy katalog może jednak skutkować utratą preferencji i zastosowaniem podwyższonej stawki.

Z perspektywy przepisów działalność gospodarcza fundacji rodzinnej jest ograniczona do ustawowego katalogu i nie obejmuje każdej możliwej formy intensywnej działalności deweloperskiej czy usługowej. Przekroczenie tej granicy – np. poprzez bardzo rozbudowany, „hotelowy” model wynajmu – może prowadzić do zakwestionowania zwolnienia w CIT.

Fundacja rodzinna a nieruchomości to obszar, który powinien być planowany w ścisłym powiązaniu z przyjętym modelem biznesowym. Dlatego skutki podatkowe nieruchomości w fundacji rodzinnej powinny być analizowane zarówno na poziomie samej fundacji, jak i powiązanych spółek oraz beneficjentów przez profesjonalistów znających specyfikę, jaką niesie ze sobą fundacja rodzinna.